모아주택 모아타운 이란, 종류, 조건, 추진과정, 대상지 현황

모아주택, 모아타운이란 2026년까지 새 주택 3만 호를 공급하기 위한 서울시에서 추진하는 주택 공급 정책을 말합니다. 모아주택과 모아타운은 도시정비사업 요건을 충족하지 못해 방치되는, 사업 진행이 어려운 오래된 주택 소유자들이 자신들의 필지를 보아 블록 단위로 개발하는 사업입니다. 주택 공급 정책과 관련한 보도자료나 뉴스를 보시는 분들은 모아타운이나 모아주택 등의 용어를 보신 적이 있을 겁니다. 이번 포스팅에서는 모아주택, 모아타운의 뜻, 그리고 사업의 조건, 추진과정, 종류, 그리고 최신 대상지 현황에 대해서 살펴보겠습니다.

모아주택 모아타운

1. 모아주택, 모아타운 이란 (뜻, 정의)

모아타운은 모아주택 여러개를 블록 단위로 모아 단지를 이룬 것을 말하므로 모아주택보다 더 큰 단위라고 보시면 됩니다. 일종의 저층 주거지 내 모아주택을 집단으로 추진하게 되면 모아타운이 되는 셈입니다. 모아타운은 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있으며 다양한 커뮤니티 시설도 함께 조성되기 때문에 엄청난 메리트가 있습니다. 지역 내 필요한 정비기반 시설과 공동 이용시설을 확보할 수 있죠.  모아주택은 모아타운 내에서도 개별이 어려운 저층 주택의 소유자들이 각자의 필지를 모아 블록단위로 정비할 수 있는 주택 정비사업을 말합니다. 지하주차장이나 지상의 녹지, 커뮤니티시설 등의 생활편의시설을 갖추어 조성하는 중층 아파트의 개념으로도 이해 가능합니다. 

2. 모아주택, 모아타운의 조건

1) 모아타운의 사업 조건

전체 노후도가 50% 이상이 되어야 하며, 100,000㎡ 이상의 필지가 확보되어야 합니다. 주로 신축이나 노후 주택이 혼재되어 재개발 사업이 곤란한 지역을 대상으로 합니다. 

2) 모아주택의 사업 조건

모아타운으로 지정된 사업지가 기본 조건이며 개별 필지를 모아서 총 1,500㎡ 이상의 필지가 확보되어야 합니다. 

3. 모아주택, 모아타운 추진과정 

1) 1단계: 모아타운 선정

대상자를 공모하면 대상지에서 서류를 갖춰 제출하고, 평가 후 선정 및 발표됩니다. 모아타운은 노후주택과 기반시설 정비를 희망하는 서울시 내 자치구를 대상으로 매년 1회 추진하고 있습니다. 공모를 통해 매년 20곳을 지정하며, 관리계획 수립비 및 주타장 등 기반시설 조성비를 지원받을 수 있습니다. 

2) 2단계: 모아타운 계획수립 및 지정

집단추진지역을 대상으로 하나의 단지처럼 체계적으로 관리하고 다양한 편의시설을 만들 수 있도록 계획을 수립하는 단계입니다. 특이한 점은 조합이 2개 이상이거나 모아주택 사업시행 예정지(2개소 이상) 각각의 대상 토지 면적의 3분의 2 이상 동의를 받은 경우에는 모아주택 사업을 추진하는 주민이 직접 모아타운 계획을 수립해 자치구에 제출할 수 있다는 점입니다. 

3) 3단계: 모아주택 사업시행단계

모아타운 계획에 맞게 주택 소유자들이 필지를 모아 사업계획을 수립하고 모아주택 사업을 시행합니다. 조합설립인가를 받고 통합 심의를 받고 사업시행인가를 받습니다. 여기에 관리처분인가 계획도 포함됩니다. 이주와 착공 후 준공되면 입주합니다. 

4. 모아주택의 종류

1) 자율주택형 모아주택

기존 주택이 단독주택이나 다가구주택의 경우에 가능합니다. 2개나 3개의 필지 단위의 소규모 개발이 필요한 경우 해당됩니다. 모아주택 정비사업 중 가장 작은 규모의 사업으로, 기존 36세대 미만이라면 적절합니다. 노후, 불량 건축물이 전체 건축물의 57% 이상 되어야 하며, 경과 연수 기준은 20년입니다. 토지 등 소유자의 동의 8/10 이상, 토지면적의 2/3 이상 동의가 필요합니다. 사업기간은 평균 1~2년이며 주민합의체 구성으로 공동 시행도 가능합니다. 

2) 가로주택형 모아주택

기존 주택이 다세대 주택의 경우 가능합니다. 20,000㎡ 미만의 가로구역에서 개발이 필요한 경우 해당됩니다. 기존의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 것으로, 기존 20세대 이상이라면 고려할 수 있습니다. 가로주택형 모아주택도 자율주택형 모아주택과 마찬가지로 노후, 불량 건축물이 전체 건축물의 57% 이상 되어야 하며, 경과 연수 기준은 20년입니다. 또한 조합설립시 토지 등 소유자의 동의 8/10 이상, 토지면적의 2/3 이상 동의가 필요합니다. 주민합의체로 진행할 경우 토지 등 소유자의 100% 동의가 필요하며 사업기간은 평균 2~4년입니다. 

3) 소규모 재개발형 모아주택

기존 주택이 연립주택인 경우 가능하며 역세권(250m 이내)이거나 준공업지역의 경우(제한적), 5,000㎡미만의 개발이 필요한 경우 해당합니다. 정비구역지정 등의 절차를 생략할 수 있다는 점이 장점입니다. 노후, 불량건축물이 전체 건축물 수의 2/3 이상 되어야 하며, 토지 등 소유자의  토지 등 소유자의 동의 8/10 이상, 토지면적의 2/3 이상 동의가 필요합니다. 사업기간은 평균 2~4년 소요된다고 하지만 예비구역 지정 제안, 도시재생위원회 사전자문, 구의회 의견 청취등의 부가적인 단계가 필요합니다. 

4) 소규모 재건축형 모아주택

기존 주택이 노후 연립, 아파트의 경우 가능하며 정비기반시설이 양호하고, 10,000㎡ 미만 공동주택의 재건축이 필요한 경우 해당됩니다. 소규모 공동주택 재건축을 통해 안전진단이 생략 가능하다는 장점이 있습니다. 200세대 미만인 경우 고려할 수 있으며 노후, 불량건축물이 전체 건축물 수의 2/3이상 되어야 합니다. 조합설립 시 전체 구분소유자의 3/4 이상, 토지면적 3/4 이상 동의가 필요하며 주민합의체를 구성하여 진행하는 경우 토지 등 소유자의 100% 동의가 필요합니다. 사업기간은 평균 2~4년입니다. 

5. 모아주택 대상지 현황(2023.10. 기준)

모아주택 대상지 현황(2023.10. 기준)

6. 마치며

대규모의 재개발이 어려운 노후 저층 주거지는 새로운 정비 모델인 모아주택, 모아타운 사업을 추진하여 정비사업이 가능합니다. 게다가 모아타운은 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있고 커뮤니티시설도 꾸릴 수 있다는 것이 큰 장점입니다. 주차장이나 공원, 기반시설에 공공지원을 받으면서도 공공 건축가가 설계 지원을 해주기도 하고, 지하주차장 통합 설치를 허용하거나 층수, 용적률을 변화하거나 용도지역을 상향하는 경우도 있다고 합니다. 다만, 평균기간은 2~4년보다 잡는 데 비해 심의과정에서 많은 시간이 소요될 수 있어 실제로는 더 길게 사업기간을 잡아야 할 필요가 있습니다. 모아주택과 모아타운에 대한 정보를 알아두셔서 부동산 시장에서의 다양한 투자 기회를 살펴보시기 바랍니다.